Bạn đang có nhu cầu xây sửa, nâng cấp nhà nhưng số tiền tích lũy chưa đủ? Vay tiền xây nhà từ ngân hàng là một giải pháp giúp những đôi vợ chồng trẻ rút ngắn thời gian hiện thực hóa một tổ ấm khang trang như mơ ước.
“Tôi dự định sửa lại nhà cấp 4, chi phí khoảng 1 tỷ đồng nhưng hiện tôi chỉ có 300 triệu đồng. Tôi không biết có nên vay ngân hàng 700 triệu đồng trong thời gian 5–10 năm?”, đó là nội dung thư chị Ngọc Thủy (TP. HCM) gửi về Tiếp Thị Gia Đình.
Dĩ nhiên là chị Thủy có thể lựa chọn dịch vụ vay tiền xây nhà của các ngân hàng. Theo ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, trước khi quyết định vay tiền xây nhà, bạn nên cân nhắc các yếu tố sau:
CẦN XÁC ĐỊNH THU NHẬP RÒNG
Thu nhập trả nợ phải là thu nhập ròng sau khi đã trừ tất cả các chi phí liên quan đến nguồn tạo thu nhập và chi phí sinh hoạt. Theo như chị Ngọc Thủy cho biết thì vợ chồng chị có hai nguồn thu nhập từ lương (15 triệu đồng/tháng) và thu nhập từ tiền cho thuê nhà (12 triệu đồng/tháng). Tiền lương ở đây phải là thu nhập ròng sau khi đã trừ thuế, bảo hiểm xã hội… Thu nhập để trả nợ vay phải là thu nhập còn lại cuối cùng, sau khi trừ các chi phí liên quan đến nhà cho thuê (thuế thu nhập cá nhân, chi phí bảo trì, tu sửa nhà) và tất cả các chi phí sinh hoạt.
DỰ TOÁN RÕ CHI PHÍ XÂY DỰNG
Thông thường, khi tính chi phí xây, sửa nhà, bạn nên dự phòng chi phí thực tế sẽ tăng thêm 30–50% vì chắc chắn nhu cầu sẽ phát sinh và giá vật liệu xây dựng có thể tăng.
Theo đó, nếu chi phí 1 tỷ đồng mà chị Thủy nêu chưa cộng khoản dự phòng thì số tiền chị cần vay ngân hàng chắc chắn sẽ cao hơn. Hạn mức vay tùy vào nhu cầu và khả năng trả nợ của bạn. Thông thường, ngân hàng sẽ đáp ứng khoảng 70% nhu cầu vốn và không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo.
TÀI SẢN ĐẢM BẢO KHI VAY TIỀN XÂY NHÀ
Khoản vay này bắt buộc người vay phải có tài sản đảm bảo (là tài sản của người vay hoặc của thân nhân bảo lãnh). Nếu chị Thủy dùng chính căn nhà dự định xây để vay thì giá trị tài sản đảm bảo này phải cao hơn nhu cầu vay.
Các ngân hàng thường đánh giá giá trị tài sản thế chấp theo công thức 7×7. Chẳng hạn, căn nhà của chị có giá thị trường là 1 tỷ đồng, ngân hàng chỉ định giá ở mức 700 triệu đồng và chỉ cho vay tối đa 70% số đó tức khoảng 490 triệu đồng. Với nhu cầu vay 700 triệu đồng nêu trên, giá thị trường căn nhà của chị phải vào khoảng 1,5 tỷ đồng.
Các ngân hàng cũng đưa ra một số yêu cầu khác đối với tài sản đảm bảo là bất động sản. Như ngân hàng VIB yêu cầu nhà đất phải có sổ hồng, sổ đỏ, mặt tiền lớn hơn hoặc bằng 2m cho nội thành và lớn hơn hoặc bằng 3m cho ngoại thành, diện tích lớn hơn hoặc bằng 20m² cho nội thành và lớn hơn hoặc bằng 30m² cho ngoại thành. Đối với đất hỗn hợp, phải có sổ hồng, sổ đỏ, thời gian sử dụng còn lại cho phần đất không phải thổ cư phải lớn hơn hoặc bằng 10 năm, đường vào khu đất rộng hơn hoặc bằng 3m.
Bạn cũng cần lưu ý các chi phí phát sinh từ khoản vay như phí thẩm định tài sản bảo đảm (từ 1.200.000 đồng), lệ phí công chứng (khoảng 0,1% giá trị hợp đồng), lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm (80.000 đồng), lãi suất trả trễ hạn (150% lãi suất đang áp dụng trong hợp đồng vay), phí trả sớm khoản vay…
Song song với niềm vui có được ngôi nhà khang trang, vợ chồng bạn sẽ gánh thêm chi phí lãi suất và nợ gốc hàng tháng từ khoản vay này. Vì vậy, cả hai phải tự đề ra kế hoạch trả nợ hợp lý và tuân thủ nghiêm ngặt theo gợi ý sau:
1. Chọn phương án trả nợ
Các ngân hàng sẽ áp dụng một trong hai phương thức là trả nợ theo kỳ khoản cố định, tức số tiền trả hàng tháng không thay đổi trong suốt thời gian trả nợ (phương thức 1) và trả nợ theo vốn gốc chia đều (phương thức 2). Với số tiền vay 700 triệu đồng và lãi suất giả định là 15%/năm trong thời gian 15 năm, bạn nên chọn phương án trả nợ ít áp lực với khoản chi trả xấp xỉ bằng nguồn tích lũy hàng tháng đang có để tránh việc phá vỡ cân bằng tài chính.
2. Thỏa thuận áp dụng lãi suất cố định
Các ngân hàng có thể áp dụng lãi suất thả nổi hoặc lãi suất cố định. Với lãi suất thả nổi, bạn thường nhận được mức lãi suất ưu đãi trong 4–12 tháng đầu tiên nên nghĩa vụ tài chính khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, sau khoảng thời gian ưu đãi này, áp lực trả lãi và gốc sẽ ngày càng lớn do lãi suất trong thời gian tới có xu hướng tăng. Trong khi đó, việc áp dụng mức lãi suất cố định trong suốt thời gian vay dù không hưởng ưu đãi gì nhưng sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro và dự liệu được phương án tài chính dài hạn.
Giả sử chị Thủy vay 700 triệu đồng trong 5 năm với phương án trả theo kỳ khoản cố định. Nếu lãi suất 15%/năm, chị sẽ trả gốc và lãi khoảng 16.652.951 đồng/tháng. Khi lãi suất tăng 16%/năm hoặc 17%/năm, chi phí này lần lượt tăng lên 17.022.640 đồng/tháng hoặc 17.396.803 đồng/tháng.
3. Chọn thời hạn vay phù hợp
Bạn nên chọn thời hạn vay phù hợp với mức thu nhập ròng hàng tháng để đảm bảo cân bằng tài chính. Một số ngân hàng phân chia theo thời gian khác nhau theo từng mục đích sử dụng như vay xây nhà từ 10 năm (DongA Bank) đến 15 năm ( Techcombank). Một số ngân hàng đưa ra thời hạn vay chung cho cả hai mục đích là 10 năm ( Nam A Bank) hoặc 15 năm (VIB).
Thời hạn vay càng dài, áp lực trả nợ vay càng giảm. Với lãi suất 15%/năm, chi phí trả theo kỳ khoản cố định hàng tháng của chị Thủy là 11.293.447 đồng/tháng trong 10 năm và 9.797.110 đồng/ tháng trong 15 năm.
4. Có kế hoạch chi tiêu hợp lý
Bạn xem xét thêm các phương án trả nợ trước hạn như tăng tiền tích lũy hàng tháng, các khoản thu nhập phát sinh khác (tăng lương, thưởng lễ, Tết)… Chẳng hạn, với thu nhập 20 triệu đồng/tháng, bạn đặt mục tiêu mỗi tháng phải tiết kiệm ít nhất phân nửa thu nhập. Phần tiền còn lại, cố gắng thu xếp cho tiền chợ, chi phí sinh hoạt (3,5 triệu), con cái 3 triệu và chi tiêu cá nhân của mỗi người (1,5–2 triệu/người).
MỨC LÃI SUẤT 15% NĂM. THỜI HẠN VAY: 15 NĂM
CHUẨN BỊ 5 LOẠI GIẤY TỜ ĐỂ VAY TIỀN XÂY NHÀ
Để vay tiền xây nhà, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các loại giấy tờ sau:
• Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu của ngân hàng)
• Giấy tờ chứng minh nhân thân của người vay và người đồng trách nhiệm (nếu có): bản sao chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn…
• Giấy tờ liên quan đến việc sử dụng vốn vay: giấy phép xây dựng, sửa chữa, bảng dự toán xây dựng.
• Giấy tờ chứng minh kinh nghiệm làm việc và nguồn thu nhập. Với nguồn thu từ lương, thưởng: hợp đồng lao động, sao kê tài khoản lương hoặc bảng lương có xác nhận của đơn vị công tác; Thu nhập từ nguồn cho thuê tài sản: hợp đồng cho thuê, sao kê tài khoản hoặc biên lai thanh toán hoặc ký nhận thanh toán giữa bên thuê và bên cho thuê.
• Giấy tờ chứng minh tài sản thế chấp: Bất động sản thế chấp cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, giấy phép xây dựng…
BÀI MỸ HẠNH
Mục Gia đình – Tài chính / Tiếp Thị Gia Đình
