Trong buổi trao đổi riêng với Tiếp Thị Gia Đình, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã dự báo thị trường bất động sản năm 2017 khó có bong bóng. (Hiểu một cách ngắn gọn, bong bóng bất động sản chỉ hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó_P.V). Ông phân tích cặn kẽ như sau:
Ông Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM
Riêng về khả năng khó có bong bóng bất động sản năm 2017, đây là một tín hiệu vui cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Cơ sở để Hiệp hội Bất động sản có nhận định này vì tình trạng bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi có các yếu tố sau đây:
Nền kinh tế phát triển nóng là nền tảng để phát sinh bong bóng bất động sản. Trong một nền kinh tế phát triển nóng, mọi người dễ kiếm tiền và đầu tư vào bất động sản hoặc mua bất động sản làm tài sản để dành. Hiện nay, nền kinh tế nước ta vẫn đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.
Trong trường hợp nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng, các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi cho vay tín dụng và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay, là điều kiện trực tiếp dẫn đến bong bóng bất động sản. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt, không có hiện tượng buông lỏng tín dụng.
Có sự phát triển lệch pha cung – cầu trên thị trường bất động sản, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. Hiện đang có hiện tượng này, nhưng chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến bong bóng bất động sản.
Có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường bất động sản cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng. Hiện nay cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, nhưng chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp, nhưng vẫn cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường bất động sản thứ cấp. Nếu nhà nước không sử dụng kịp thời, hiệu quả công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch để điều tiết ngay thì thị trường bất động sản sẽ xuất hiện dấu hiệu bong bóng.
Bên cạnh nhận định này, ông Lê Hoàng Châu cũng nhấn mạnh thêm những điểm nổi bật trong thị trường mà các nhà đầu tư cần quan tâm.
Dự báo thị trường bất động sản năm 2017 sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng có thể sẽ chững lại so với năm 2016. Dự báo thị trường bất động sản đến năm 2020 sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết sự lệch pha cung – cầu hiện đang có xu thế lệch về phía phân khúc bất động sản cao cấp, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng. Cụ thể, nhiều doanh nghiệp sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp ở đô thị. Điển hình là Tập đoàn Vingroup vừa công bố kế hoạch phát triển 200.000 – 300.000 căn nhà có giá từ 700 triệu đến 1 tỷ đồng/căn trong 5 năm tới.
Nhiều doanh nghiệp sẽ đầu tư vào căn hộ dưới 1 tỷ đồng. Ảnh căn hộ khoảng 1 tỷ đồng tại chung cư EHome 3 của Nam Long
Đặc biệt, nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng (như bảo lãnh ngân hàng; xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn; công bố dự án đã thế chấp; chủ đầu tư phải giải chấp hoặc phải được ngân hàng nhận thế chấp đồng ý thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai…), để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững; Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.
Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong 5 năm tới đây.
Quy mô thị trường bất động sản TP. HCM đã vượt ra khỏi ranh giới hành chính trong “Vùng đô thị thành phố Hồ Chí Minh”, nhất là tại các huyện giáp ranh TP. HCM như Hóc Môn, Nhà Bè và các huyện của Đồng Nai cận kề TP. HCM.
Nhân tố nào sẽ tác động đến thị trường bất động sản giai đoạn 2017–2020?
Ông Lê Hoàng Châu lưu ý:
√ Tác động của hệ thống pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, xây dựng, đầu tư, đấu thầu, tín dụng, tiền tệ, thuế…) đang và sẽ tiếp tục được hoàn thiện. Năng lực điều hành của chính phủ và nỗ lực cải cách thủ tục hành chính sẽ tác động rất tích cực đến nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.
√ Mỹ rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực, sẽ tác động tới sự chuyển dịch dòng vốn đầu tư, chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản trong trung hạn và dài hạn.
√ Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, Chương trình chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; Xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; Chỉnh trang các khu dân cư cũ và Chương trình phát triển các khu đô thị mới định hướng phát triển các khu đô thị vệ tinh; Chương trình phát triển nhà ở xã hội, sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền… sẽ là những chương trình động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
√ Nhân tố tiêu cực về mặt chủ quan, đó là tình trạng lệch pha cung – cầu về phía phân khúc bất động sản cao cấp; tình trạng một số tập đoàn bất động sản quy mô lớn đang được nhận nguồn vốn tín dụng rất lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố tiềm ẩn rủi ro, tác động đến thị trường bất động sản trong những năm tới đây. n
Lưu ý
Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, xe buýt nhanh, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản.
An An
Tiếp Thị Gia Đình
