Sáu tháng đầu năm đã trôi qua, thị trường bất động sản đã đi qua những cơn hờn mát đầy thất thường và cả những cơ hội lướt sóng ở phân khúc trung cao cấp. Không khó để nhìn ra vấn đề là một lượng lớn dự án được bung hàng, chưa kể con số tồn đọng của các năm 2015 và 2016, tạo nên nguồn cung quá mức dư thừa so với nguồn cầu. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, tính đến 21/11/2016, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 31.842 tỷ đồng, chủ yếu là những dự án cao cấp và dự án ở xa khu vực trung tâm, hạ tầng chưa đồng bộ, hoàn chỉnh. Trong khi với nhu cầu hiện nay, người dân cần 10 triệu m2 nhà ở xã hội nhưng thị trường mới chỉ đáp ứng khoảng 3 triệu m2. Như vậy, có thể thấy nghịch lý cung cầu của thị trường này, trong là khi các chủ đầu tư quá tập trung vào phát triển các dự án cao cấp thì 70% nhu cầu thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở có giá trung bình trở xuống.
TRONG ẢO CÓ THẬT
Trước Tết, nếu chốt giá bán một số dự án căn hộ hot sẽ có lời khoảng 500-700 triệu và có khách mua ngay. Nhưng nếu để qua Tết, giá không giảm nhưng kể cả có giảm giá 50 triệu đồng tìm khách bán gấp thì vẫn khá khó khăn. Rõ ràng là năm 2017 là năm đỉnh cao của đầu tư lướt sóng trên tất cả mọi phân khúc. Ngay cả khi bạn có thể đầu tư đất nền biệt thự hay thậm chí bỏ từ 50 đến cả trăm tỷ đồng mua những biệt thự hot ở khu quy hoạch thượng lưu thì khả năng có lãi vẫn rất cao. Nhu cầu “hiện diện” tại những khu nhà hot của giới trung lưu đến thượng lưu tại Việt Nam luôn cao.
Nhìn chung trên cả giấy tờ báo cáo và thực tế do lực lượng cò đất nằm giữ, có sự sụt giảm giá bán liên tục của các dự án căn hộ tầm trung và cao cấp. Giá bán căn hộ trên giấy hiện nay không phản ánh đúng nhu cầu thực của thị trường. Quá nửa người mua bất động sản với mục đích đầu tư chứ không phải là để ở, nguồn tiền đổ vào bất động sản thường là từ khoản vay ngân hang. Vì thế, áp lực thoát hàng ngay khi căn hộ được hoàn thiện để trả nợ vay dẫn đến tình trạng sụt giảm giá bán. Dự kiến trong năm 2017-2018, thị trường TP.HCM sẽ có khoảng 40.000 căn hộ được chào bán, và áp lực thoát hàng trả nợ ngân hàng sẽ khiến cho nguồn cung càng tăng và cầu giảm mạnh.
Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ bị thu hẹp hơn nhiều so với năm 2015-2016. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ tháng 1/2017, các ngân hàng thương mại hầu như còn rất ít dư địa cho nguồn vốn ngắn hạn đổ vào thị trường địa ốc. Việc hạn chế vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn và đưa hệ số rủi ro bất động sản lên từ 150% lên theo lộ trình 200% năm 2017 và 250% năm 2018 hay thông tin ngừng giải ngân gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ cho vay mua nhà sẽ khiến thị trường địa ốc khó khan hơn. Trong năm 2017, 10 ngân hàng lớn có dư nợ chiếm 70-80% (BIDV, VietinBank, Vietcombank, Techcombank, ACB, VPBank, MB, Maritime Bank, Sacombank và VIB) sẽ áp dụng chuẩn Basel II nên việc cho vay sẽ được kiểm soát chặt chẽ. Đó là chưa kể áp lực xử lý nợ xấu dự tính vào khoảng 100.000 tỷ đồng của các ngân hàng thương mại đang được xem là một rào cản cho thị trường bất động sản 2017.
Tâm điểm giao dịch của thị trường thời gian tới sẽ là những sản phẩm có giá bán từ 1- 1,5 tỉ đồng. Cơ hội lớn sẽ thuộc về các dự án căn hộ như 8X Rainbow, 9 view, Sky Center, Melody Residences của Hưng Thịnh; The Avila quận 8 (Công ty TNHH SX-TM-DV Thái Bảo), An Gia Riverside (Công ty Cổ phần Đầu tư An Gia); Dreamhome Residence (Công ty Cổ phần Nhà mơ), Depot Metro Tham Lương, quận 12 (Thanh Yến Land), First Home Premium quận 9 (Công ty TNHH Phát triển Nhà Khang Việt), Heaven Riverview quận 8 (Công ty TNHH TM xây dựng và kinh doanh nhà An Phúc)…
DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 6 THÁNG CUỐI NĂM
Trong 6 tháng đầu năm, 18.000 doanh nghiệp được thành lập, có đến khoảng hơn 1/3 doanh nghiệp bất động sản, phần lớn hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang thu hút sự quan tâm đầu tư, khởi nghiệp của xã hội, chiến địa này khó long khiến người ta giảm ý chí kiếm tiền nhanh và siêu nhanh. Cần nhớ rằng, để làm thương hiệu thì bạn buộc phải đầu tư dự án cao cấp để dễ quảng bá tên tuổi. Sự lệch pha cung cầu về phía phân khúc cao cấp vẫn chưa thấy lời giải.
Theo Hiệp hội bất động sản TP HCM, thị trường bất động sản sẽ vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng sẽ tiếp tục xu thế chững lại so với năm 2016. Sẽ có sự chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường bất động sản có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô.
– Xu thế hợp tác giữa các doanh nghiệp sẽ là tất yếu. Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15/08/2017 là ngày Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành.
– Nhà nước sẽ ban hành nhiều quy phạm pháp luật, và sử dụng các công cụ về thuế (như thuế đánh vào người có nhiều nhà, thuế bất động sản); công cụ về tín dụng (như lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước); công cụ về quy hoạch sử dụng đất; quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở; công cụ hành chính nhằm ràng buộc nghĩa vụ của chủ đầu tư để bảo vệ người tiêu dùng… để điều chỉnh thị trường bất động sản nhằm mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững. Dự báo thủ tục hành chính sẽ thông thoáng, đơn giản hơn, giảm thiểu dần tình trạng nhũng nhiễu hiện nay.
– Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài và nguồn kiều hối vẫn tiếp tục là nguồn lực quan trọng đầu tư vào thị trường bất động sản trong thời gian tới.
– Cuộc cách mạng công nghệ lần thứ tư như internet kết nối vạn vật, trí tuệ nhân tạo; và xu thế phát triển các dự án bất động sản xanh, thân thiện môi trường, an toàn, đầy đủ tiện ích là những đòi hỏi mới của người tiêu dùng mà nhà đầu tư phải đáp ứng;
– Bên cạnh đó, hiện nay cũng đã xuất hiện một số yếu tố tiềm ẩn rủi ro trên thị trường bất động sản như hiện tượng lệch pha cung – cầu, có sự gia tăng mạnh các nhà đầu tư thứ cấp, hoặc nguồn cung tín dụng có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng;
– Về dự báo khả năng có, hay không có “bong bóng” bất động sản trong năm 2017 thì khó có thể xảy ra, do có sự can thiệp, điều chỉnh của Nhà nước, do các doanh nghiệp cũng nỗ lực tái cơ cấu đầu tư, định hình lại sản phẩm phù hợp nhu cầu của thị trường; và do các nhà đầu tư thứ cấp ngày càng tỉnh táo, am hiểu thị trường hơn.
– Kế hoạch phát triển hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn, trước hết là đường giao thông, metro, đường sắt trên cao, xe buýt nhanh, xe buýt đường sông, sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường bất động sản cả trong trung hạn và dài hạn.
