Trong thời gian qua, nhiều ý kiến cho rằng đang có khoảng trống pháp luật về các loại hình bất động sản “lai”. Cụ thể: các sản phẩm căn hộ du lịch, nhà phố du lịch; biệt thự du lịch trong các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng (gọi chung là condotel). Khá nhiều người khi muốn rót tiền vào condotel băn khoăn về vấn đề ổn định và liệu có được cấp sổ đỏ cho condotel không? TTGĐ sẽ giúp độc giả hiểu rõ hơn về loại hình bất động sản này và vấn đề sổ đỏ cho condotel.
Sổ đỏ cho condotel – những cú xé rào sai luật
Trong 3 năm qua, các chủ đầu tư dự án condotel đã đạt được lợi nhuận rất lớn. Nhưng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án nộp vào ngân sách nhà nước chưa tương xứng. UBND tỉnh Khánh Hòa, một điểm nóng nhộn nhịp condotel; nhận định: “Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp; vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh”.
Kế đến là mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh; chốt lời nhanh dự án condotel. Họ thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8–12%/năm trong 8–12 năm; với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc. Nói cách khác, chủ đầu tư lấy tiền trước của khách hàng rồi trả lại dần cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận. Đây là kiểu “lấy mỡ nó rán nó”.
Để tăng thêm tính hấp dẫn khi bán hàng; chủ đầu tư dự án condotel cam kết người mua condotel sẽ được cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài; không hình thành đơn vị ở”. Trong lúc Luật Đất đai hiện hành không có quy định cấp “sổ đỏ” ổn định lâu dài. Sổ đỏ cho condotel là lực hút không nhỏ cho người mua xuống tiền. Luật chỉ quy định cấp “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua condotel.
Vài năm qua, đã có vài địa phương “xé rào”, cấp “sổ đỏ ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở” cho người mua căn hộ condotel. Việc làm của các địa phương này là trái với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Hiểu đúng về condotel
“Condotel” là từ ghép của “condo” và “hotel”; có nghĩa là “căn hộ khách sạn” hay “phòng khách sạn có bếp”. Người thuê lưu trú nếu có nhu cầu thì có thể tự nấu ăn trong kỳ nghỉ. Condotel thích hợp cho hộ gia đình; nhóm bạn đi du lịch, nghỉ dưỡng.
Sự khác biệt giữa căn hộ condotel với khách sạn và căn hộ chung cư là quyền sở hữu và quản lý, kinh doanh. Về quyền sở hữu, căn hộ condotel thuộc sở hữu riêng của các nhà đầu tư thứ cấp; bên cạnh phần thuộc sở hữu của chủ đầu tư khu du lịch; nghỉ dưỡng (sở hữu chung theo phần).
Về quản lý, kinh doanh condotel; phương thức phổ biến là chủ sở hữu căn hộ condotel ủy quyền cho chủ đầu tư khu du lịch nghỉ dưỡng thực hiện; ít có trường hợp chủ sở hữu căn hộ condotel trực tiếp khai thác kinh doanh.
Condotel có chức năng của khách sạn; bởi có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ tương tư của khách sạn như hồ bơi, bar, nhà hàng ăn uống; dịch vụ phục vụ phòng 24/24, đặt tour… Condotel còn có thể bán đứt cho khách hàng như sở hữu căn hộ để ở hoặc cho thuê lại để nghỉ dưỡng.
Bạn cần hiểu rõ, condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ người sở hữu condotel không thể làm sổ đỏ chứng nhận quyền sở hữu; mà vận hành condotel phải nhờ một đơn vị đứng ra quản lý và điều hành việc cho thuê lại tương tự như các hoạt động hàng ngày của khách sạn. Sổ đỏ cho condotel là dạng sổ đỏ có thời hạn cho người mua.
Sổ đỏ thì sao?
Các dự án condotel phát triển rất mạnh trong những năm gần đây; thu hút rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp và một nguồn vốn tín dụng; vốn xã hội rất lớn. Sau thời gian phát triển quá nóng; hiện thị trường condotel đang chững lại và đối diện nhiều thách thức. Trước hết là hiệu quả kinh doanh, tính thanh khoản; thực hiện cam kết đảm bảo lợi nhuận và cấp “sổ đỏ” cho khách hàng.
Việc mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng, cho, đổi, thế chấp condotel; góp vốn bằng condotel đã được quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Luật Dân sự… Hiện nay, tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản chỉ quy định “bảo lãnh trong bán, cho thuê/ mua nhà ở hình thành trong tương lai; mà chưa có quy định phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án condotel hình thành trong tương lai với khách hàng.
Tức là pháp luật chưa bảo hộ nghĩa vụ trả lãi của chủ đầu tư condotel cho người mua. Đối với cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà ở sau khi đã nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh. Cho nên hiện nay, cá nhân nước ngoài chưa được mua căn hộ condotel.
Tuy nhiên, về lâu dài, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng; rất cần thiết sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cho phép thực hiện chế độ sử dụng đất ổn định lâu dài đối với “đất du lịch”. Như vậy, ngoài hình thức thuê đất có thời hạn; chủ đầu tư các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng còn có thể lựa chọn hình thức sử dụng “đất du lịch” ổn định lâu dài. Tức là phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất phù hợp giá thị trường vào ngân sách nhà nước.
Trên cơ sở đó, người mua căn hộ condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Đó chính là sổ đỏ cho condotel. Cần bổ sung quy định thực hiện bảo lãnh ngân hàng khi bán condotel dự án; để bảo vệ nhà đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, cần xem xét cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel tại các dự án ngoài khu vực quốc phòng; nhằm tăng thêm tính thanh khoản và bổ sung thêm nguồn vốn đầu tư phát triển ngành du lịch.
Cần cấp sổ đỏ cho condotel có thời hạn cho người mua
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM; ông Lê Hoàng Châu cho rằng, trước mắt; các cơ quan có thẩm quyền cần hướng dẫn cấp ngay “sổ đỏ” có thời hạn cho người mua căn hộ condotel để đảm bảo quyền lợi khách hàng. Song song đó là cần có biện pháp yêu cầu chủ đầu tư dự án condotel thực hiện nghĩa vụ đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư thứ cấp; như đã cam kết trong hợp đồng. Thực hiện tốt các công việc nêu trên sẽ góp phần tạo thêm nguồn thu và tránh thất thoát ngân sách nhà nước; giúp cho thị trường condotel phát triển minh bạch và bền vững.
Bài: LAM HÀ
Tiếp Thị Gia Đình
