Nên nhờ luật sư tư vấn và chuẩn bị hợp đồng thật kín kẽ cũng là một trong những điều cần lưu ý khi thuê văn phòng
CÁC TÌNH HUỐNG
1. TIỀN CỌC VÀ CƠ SỞ HẠ TẦNG
Chị Lê Minh Hùng, Phó giám đốc Công ty Như Đạt, kể: “Trước đây tôi thuê mặt bằng ở Q. Tân Bình, TP. HCM, và chuyển nhượng luôn phần cơ sở hạ tầng được đầu tư trên mảnh đất đó. Sau đó, đất bị giải tỏa, tôi phải trả lại mặt bằng. Lúc này, chủ nhà không muốn trả lại phần tiền tôi đã cọc và cũng không cho tôi dỡ đi phần cơ sở hạ tầng tôi đã mua, vì lý do cần đảm bảo an toàn cho phần nhà bên trong của ông. Chúng tôi phải chờ đến ngày chủ nhà di dời mới được tháo gỡ, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai ở mặt bằng mới. Đến nay tôi vẫn chưa nhận lại được tiền cọc”.
2. CHUYỂN NHƯỢNG MÀ KHÔNG BÁO TRƯỚC
Chị Hoàng Mỹ Uyên, chủ thương hiệu Cà-phê Người Sài Gòn, chia sẻ: “Trước đây, tôi thuê mặt bằng kinh doanh ở Mạc Thị Bưởi, Q. 1, TP. HCM. Tôi thuê lại mặt bằng từ chủ thuê trước, khi thời hạn thuê còn khoảng 1,5 năm và đã đầu tư hơn 500 triệu đồng cho quán cà-phê. Khi thời hạn trên hợp đồng sắp hết, tôi có liên lạc lại với chủ thuê của tôi và người chủ thực sự của mặt bằng để tiếp tục tái ký thì họ hứa hẹn với tôi sau hai tháng sẽ tiến hành ký kết. Tuy nhiên, chủ sở hữu mặt bằng lại tiến hành chuyển nhượng cho người khác mà không hề thông báo với tôi. Đến khi chủ mới đến nhận lại mặt bằng, họ cho tôi bốn ngày để di dời quán đi nơi khác. Bức xúc tột độ, tôi đã vận dụng tất cả những kiến thức pháp luật của mình và nhờ nhiều người cùng giúp đỡ. Tuy nhiên, cuối cùng tôi vẫn phải dọn đi vì chủ mới yêu cầu nâng giá lên gấp đôi. Rút kinh nghiệm từ lần đó, về sau khi thuê mặt bằng để kinh doanh, tôi chuẩn bị rất chu đáo từ khâu hợp đồng và đến luật sư để nhờ tư vấn thật chi tiết.
3. THOẢ THUẬN VIỆC TĂNG GIÁ THUÊ NHÀ
Chị Thu Vân (Q. Tân Bình, TP. HCM) nói về 10 năm đi thuê nhà của mình: “Tôi thuê nguyên căn nhà đối diện chợ Tân Bình. Trong 10 năm, chủ nhà và tôi có nhiều lần làm việc với nhau mỗi khi tái ký hợp đồng. Họ chỉ ký với tôi hợp đồng ngắn hạn 1-3 năm thôi. Hết hạn, chúng tôi ký lại, mỗi lần tăng giá 10%. Đôi khi, trên hợp đồng thể hiện rõ điều khoản giá nhà sẽ tăng 10% hàng năm, chứ không phải chờ đến khi hết hợp đồng mới tăng. Tôi cũng thăm dò xem mức tăng như vậy có phù hợp với vị trí đang thuê hay không, giá đó có ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh hiện tại hay không… Nếu mặt bằng thuận lợi cho việc kinh doanh, khoản tiền 10% ấy là không đáng kể.”
TƯ VẤN PHÁP LUẬT: ÔNG NGUYỄN XUÂN QUANG – Giảng viên khoa Luật Dân sự, Đại học Luật TP. HCM
1. Về tình huống thứ nhất
Trong trường hợp nhà đất bị giải tỏa, người thuê ở đây là chị Hùng đã mua cơ sở hạ tầng có quyền yêu cầu được bồi thường hoặc dỡ các phần có thể tái sử dụng mang về. Nếu chủ sở hữu không đồng ý, người thuê có quyền kiện ra tòa, nơi có tài sản trên đất đó đồng thời đòi lại tiền đặt cọc.
2. Về tình huống thứ hai
Nếu chủ sở hữu bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất thì phải thông báo lại cho bên đang thuê, ở đây là chị Uyên. Trong trường hợp này bạn cần lưu ý khi thuê văn phòng là bên đang thuê sẽ có quyền ưu tiên mua lại mặt bằng đó theo Luật Nhà ở năm 2006 trong thời gian 3 tháng và theo Luật Nhà ở năm 2014 là 1 tháng. Nếu chủ sở hữu mặt bằng đó không đồng ý, bên thuê có quyền khởi kiện tại tòa án.
3. Về tình huống thứ 3
Việc tăng giá thuê phải do các bên thỏa thuận. Nếu không có sự thống nhất thì bên cho thuê chỉ được tăng giá nhà cho thuê một cách hợp lý khi có sự đầu tư, cải tạo làm tăng giá trị của nhà hoặc khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản, khiến bên cho thuê bị thiệt hại nghiêm trọng. Khi chủ thuê tăng giá bất hợp lý, bên thuê có quyền khởi kiện ra tòa án.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Trong quý 4–2015 tại TP. HCM có thêm ba cao ốc văn phòng đi vào hoạt động là Pearl Plaza, Vietcombank Tower, Lim Tower 2. Khoảng 80.000m² nguồn cung mới từ ba tòa nhà này hứa hẹn đáp ứng tốt nhu cầu thuê văn phòng đang gia tăng. Được biết, giá thuê tại cao ốc hạng A như Vietcombank thấp hơn các cao ốc hạng A khác khoảng 10% vì chủ đầu tư là đơn vị trong nước. Cũng có thể là do họ áp dụng chiến lược giá và đã lôi kéo được rất nhiều khách đến thuê văn phòng.
Điều này vô hình trung kéo giá thuê văn phòng chung của thị trường xuống thấp hơn một chút. Lim Tower 2 và Pearl Plaza là cao ốc hạng B. Nguồn cung hạng B trên thị trường rất dồi dào nên việc ra mắt hai cao ốc này không ảnh hưởng gì đến giá chung của thị trường. Việc các tòa nhà có mặt sàn lớn như Vietcombank Tower, Lim Tower 2 và Pearl Plaza gia nhập thị trường còn là giải pháp tốt cho các công ty, tập đoàn có nhiều nhân viên.
Ý KIẾN CHUYÊN GIA
Bà Bùi Thu Hằng, chuyên gia Bộ phận Tư vấn Khách thuê Văn phòng Công ty Cushman &Wakefield
Tính đến cuối quý 3–2015, giá thuê văn phòng tầm trung trở lên tăng 1% so với quý trước và gần 2,5% so với cùng kỳ năm trước, ở mức 610.000 đồng/m²/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng hạng này tiếp tục tăng mạnh trong quý 3–2015, đạt 95%, tăng khoảng 2 điểm % theo năm. Các văn phòng hạng trung bình ngoài trung tâm đạt tỷ lệ lấp đầy đạt 97%, tăng hơn 6 điểm % theo năm, còn ở khu trung tâm ổn định mức 94%. Tỷ lệ lấp đầy trung bình khu ngoài trung tâm vẫn cao hơn so với khu trung tâm trong năm quý gần đây do khách thuê vẫn có xu hướng chọn địa điểm thuê phù hợp với khả năng chi trả.
Ông Greg Ohan, giám đốc cấp cao bộ phận khu công nghiệp và văn phòng cho thuê Công ty TNHH CBRE Việt Nam
Mức giá chào trung bình tại các tòa nhà hạng A (trung tâm Q. 1, tòa nhà danh tiếng có vị trí đắc địa) khoảng 35–38 đô-la Mỹ/m²/ tháng, hạng B (trung tâm Q. 1, tòa nhà có tên tuổi) 15–20 đô-la Mỹ/m²/tháng và hạng C 10–15 đô-la Mỹ/m²/tháng. Để xem thông tin chi tiết tiêu chí đánh giá toà nhà cho thuê, bạn click vào đây.
Giá thuê này tăng, dự kiến khoảng 5%. Hiện tỷ lệ phủ kín của thị trường văn phòng TP. HCM cao, khoảng 95% tại các tòa nhà hạng A và 85–90% tại các tòa nhà hạng B. Quận 1 vẫn là vị trí được ưa chuộng nhất và mức độ cạnh tranh dự kiến sẽ tăng lên. Quận 3 và 7 là lựa chọn thay thế cho khách thuê cần thuê văn phòng diện tích lớn với giá thuê thấp hơn. Ngay khi có nhu cầu điều cần lưu ý khi thuê văn phòng trước tiên là bạn nên tìm thông tin trên Internet, thông qua các công ty dịch vụ… càng sớm càng có lợi. Các tiêu chí để lựa chọn văn phòng là vị trí tốt, dễ dàng đi lại (cho nhân viên, khách hàng), giá thuê hợp lý, dịch vụ quản lý tiêu chuẩn, các tiện nghi chất lượng (thang máy, nhà vệ sinh) và các tiện ích đi kèm như ngân hàng, phòng gym, yoga…
Bạn cần trang bị một số kỹ năng và thông tin cần thiết trước khi bắt đầu đàm phán giá. Việc này cần tiến hành trước thời gian sử dụng 6–12 tháng. Để có giá tốt, bạn cần nắm rõ diện tích cần sử dụng là bao nhiêu, thời gian dự kiến thuê, giá thị trường… Sau đó, bạn thực hiện lần lượt theo ba bước là thỏa thuận các điều khoản thương mại cơ bản (thời gian thuê, diện tích thuê, giá thuê), soạn thư thỏa thuận trong đó hai bên chốt giá thuê và mức giá này sẽ không đổi trong suốt thời gian thuê và cuối cùng là soạn thảo hợp đồng chính thức đề cập đến các yếu tố khác (luật lệ, pháp lý…).
Tùy vào mức độ đầu tư, bạn thỏa thuận thời hạn hợp đồng, ít nhất 2-3 năm. Nếu bạn đang thuê mặt bằng thì nên lên kế hoạch thuê tiếp ít nhất 18 tháng trước khi hợp đồng thuê hết hạn.
TỰ BẢO VỆ BẰNG HỢP ĐỒNG KÍN KẼ
Đại diện một công ty có trụ sở văn phòng ở một cao ốc trên đường Phạm Ngọc Thạch, P. 8, Q. 3, cho biết: “Công ty tôi ký hợp đồng thuê văn phòng trong 5 năm. Giá thuê là 23 đô-la Mỹ/m². Tính đến nay đã hơn hai năm, nhưng chưa từng xảy ra trường hợp tăng giá bất thường hay có những rắc rối liên quan đến việc thuê văn phòng. So với mặt bằng chung của thị trường, tôi nghĩ giá này hoàn toàn chấp nhận được. Chúng tôi còn được hỗ trợ rất tốt về các dịch vụ bảo trì các thiết bị văn phòng, các trường hợp hỏng hóc về điện.
Thêm vào đó, để không xảy ra tranh chấp trong quá trình làm việc, hai bên cần thỏa thuận với nhau thật cụ thể. Tốt nhất, nên thống nhất với nhau chi tiết “Giá thuê trên sẽ cố định trong khoảng thời gian… năm và chỉ được thay đổi khi người cho thuê có những đầu tư hợp lý vào tòa nhà và được sự đồng ý bằng văn bản của người thuê nhà…”.
Bài: HÂN THÁI
Mục Gia đình – Tài chính / Tiếp Thị Gia Đình
